親が認知症になる前にできる不動産対策は？兄弟間の相続争いを防ぐ準備と名義変更の進め方

親が認知症になる前に知る不動産相続の基礎

親が高齢になると、認知症などにより、自分で契約内容を理解し判断する「意思能力」が低下するおそれがあります。
不動産の売却や名義変更は、所有者本人が法律行為の結果を理解していることが前提とされており、意思能力を欠く状態で結んだ契約は無効と判断されることがあります。
このため、所有者の判断能力に疑義が生じると、売買契約の締結や遺産分割協議を進めにくくなり、相続や処分の手続きが長期化しやすくなります。
親が元気なうちから、今後の相続や名義変更の方針を家族で話し合っておくことが重要です。

相続で不動産を承継する場合、遺言がなければ、まず民法で定められた法定相続分が基準となります。
たとえば配偶者と子が相続人であるときは、それぞれの法定相続分は各2分の1、配偶者と複数の子がいるときは、子の取り分を人数で均等に分けることになります。
また、配偶者と兄弟姉妹が相続人となる場合には、配偶者4分の3、兄弟姉妹全体で4分の1と定められており、その中を兄弟姉妹の人数で等分します。
このように割合自体は法律で明確に決められていますが、不動産は現金のように分けにくいため、誰が住むか、誰の名義にするかを巡って、兄弟間の調整が難しくなりやすいのが実情です。

さらに、相続した不動産については、令和6年4月1日から相続登記の申請が法律上の義務となりました。
不動産を相続により取得した相続人は、その事実を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると過料の対象となる可能性があります。
相続人間の話し合いがすぐにまとまらない場合には、「相続人申告登記」という手続きで、まず相続人であることのみを登記し、義務を果たす方法も用意されています。
相続開始後に慌てないためには、親の名義の不動産がどこにどれだけあるのか、登記名義と実際の所有状況に差がないかを早めに確認しておくことが、相続争いの予防にも直結します。

親の認知症で起こりうる兄弟間トラブルとリスク

親が認知症になると、本人の判断能力が不十分とみなされ、遺産分割協議や不動産の売却判断を自分で行うことが難しくなります。
法務省や内閣府の資料でも、高齢化の進展とともに認知症の人が今後も増加すると推計されており、不動産を含む財産管理の負担は家族に重くのしかかります。
このように意思決定が止まると、不動産の活用や売却が先送りされ、固定資産税や維持費だけがかかる「塩漬け」状態になりやすくなります。
結果として、介護費用や施設入所費を捻出したい兄弟と、自宅を残したい兄弟との間で対立が深まりやすくなる点に注意が必要です。

兄弟が複数いる家庭では、不動産を誰が利用し、誰が費用を負担するかという問題が、親の認知症をきっかけに一気に表面化しやすくなります。
例えば、親と同居している兄弟は、介護や日常生活の支援を担う一方で、他の兄弟から「自宅を独り占めしているのではないか」と疑念を持たれることがあります。
遠方在住の兄弟は現場の負担を実感しにくく、売却や賃貸などの判断を急ぎたい気持ちと、実家を手放したくない思いが交錯し、話合いが感情的になりやすい傾向があります。
さらに、古くからの共有名義や、過去の増改築費用の負担などが整理されていないと、「自分の取り分」が何かを巡って意見が食い違いやすくなります。

親の判断能力が低下している場合、不動産の売却や遺産分割協議を進めるために、家庭裁判所に成年後見人等の選任申立てを行う必要が生じることがあります。
成年後見制度では、認知症などで判断能力が不十分な人の財産管理や契約行為を、家庭裁判所が選任した後見人等が代理して行いますが、開始申立てから審判まで一定の時間と費用がかかります。
加えて、居住用不動産を売却したり賃貸借契約を解約したりする際には、後見人等であっても家庭裁判所の許可が必要とされており、手続書類の準備や審理に要する期間も無視できません。
このように、親の認知症後に動き出すと、不動産の処分には制度上のハードルと時間的な負担が重なり、兄弟全員の合意形成も難しくなるため、早めの情報収集と準備が重要になります。

親の不動産を巡る兄弟相続争いを防ぐ具体的な対策

親の不動産を巡る相続争いを避けるためには、親が元気なうちに基本的な相続対策を進めておくことが重要です。
まず、公正証書遺言などで不動産の承継先や住み続ける人を具体的に定めておくと、兄弟間の解釈の違いを減らすことができます。
あわせて、将来の税負担や生活資金も踏まえたうえで、必要に応じて生前贈与を検討し、誰がどの不動産を引き継ぐかを明確にしておくことが有効です。
さらに、預貯金や不動産、借入の有無などを整理した財産目録を作成しておくと、相続開始後の調査負担が軽くなり、疑心暗鬼による対立も抑えやすくなります。

親の判断能力が低下した後も不動産を適切に管理・処分できるようにするには、家族信託（民事信託）を活用する方法があります。
家族信託は、親に判断能力があるうちに信頼できる家族へ不動産の管理や売却の権限を託す仕組みであり、認知症などで意思表示ができなくなった場合でも、定めた目的に沿って柔軟な管理や売却を行える点が特徴です。
成年後見制度では居住用不動産の売却に家庭裁判所の許可が必要となり、時間や費用の負担が生じやすいのに対し、家族信託はあらかじめ契約内容を整えておくことで、兄弟間で合意した方針に基づく機動的な対応がしやすくなります。
そのため、将来の介護費用や住み替えの可能性も踏まえながら、どの不動産を信託の対象とするか、誰を受託者にするかを家族全体で検討しておくことが大切です。

兄弟間の相続争いを防ぐには、制度面の準備だけでなく、日頃からの情報共有と話し合いの進め方も重要です。
まず、親の希望する暮らし方や、将来の住み替え・売却の意向を具体的に聞き取り、その内容を兄弟全員に同じ条件で伝えることが、誤解や不信感を防ぐ第一歩になります。
そのうえで、不動産の現状（所在地、名義、利用状況）や、相続後に誰が住むのか、賃貸や売却を検討するのかといった方針を、定期的な家族会議の場で確認し合うようにするとよいでしょう。
さらに、話し合いの内容を簡単なメモや一覧表にして残しておくと、年月が経ってからも「何をどこまで決めていたか」が共有でき、感情的な行き違いを避ける助けになります。

将来の名義変更・売却を見据えた不動産の準備ステップ

将来の相続や名義変更を円滑に進めるためには、まず現在の不動産の登記内容を正確に把握しておくことが重要です。
具体的には、法務局で登記事項証明書を取得し、所有者の名義、共有者の有無、抵当権などの権利関係を確認します。
相続登記については、相続人が不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することが令和6年4月1日から法律上の義務となっています。
この期限を踏まえ、親が健在のうちから現状を整理しておくことで、相続開始後の手続きがスムーズになります。

次に、将来の売却や活用を見据えるのであれば、不動産のおおよその評価額を把握しておくことが役立ちます。
土地建物の評価は、固定資産税評価額や相続税評価の基準となる路線価などを用いて算出される仕組みがあり、国税庁は土地の評価方法として固定資産税評価額等を基礎とする方式を示しています。
こうした評価額の目安を知っておくことで、兄弟間で不動産以外の財産とのバランスを検討しやすくなります。
あわせて、建物の修繕履歴や老朽化の状況を整理し、将来の空き家化を防ぐための維持管理計画を立てておくと安心です。

さらに、親の介護費用や老後資金も視野に入れながら、不動産をどのように活用するかを家族で話し合っておくことが大切です。
高齢化の進展や認知症の増加が指摘される中で、判断能力が低下した後に自宅を処分する場合には、成年後見人による管理と家庭裁判所の許可が必要となるなど、売却までに時間と手間がかかる可能性があります。
そのため、介護が本格化する前に、住み替えや売却による資金確保などの方針を整理しておくことが、相続開始後に慌てないための備えになります。
具体的な相談先や必要書類の準備については、制度の最新情報を確認しながら、段階的に進めていくことが望ましいです。

まとめ

親が認知症になると、不動産の売却や名義変更が一気に難しくなり、兄弟間の相続争いに発展しやすくなります。
親が元気なうちに、不動産の名義・評価額・抵当権や共有持分を確認し、遺言書や家族信託などで「誰がどのように管理・承継するか」を決めておくことが重要です。
当社では、親の介護や老後資金も踏まえた不動産の活用方法から、将来の名義変更・売却を見据えた具体的な準備ステップまで、分かりやすく丁寧にサポートいたします。
「うちのケースではどう進めれば良いのか」を知るためにも、まずはお気軽にご相談ください。